Firmar la escritura no es la línea de meta, sino el inicio de una lista de gestiones con plazos y costes concretos. Esta guía, además de repasar todos los trámites, incluye el coste real y el plazo exacto de inscripción en el Registro de la Propiedad (regulado por un arancel oficial, no negociable), y un matiz legal importante sobre el IBI que muy pocas guías explican: la afección real del inmueble, que puede hacerte responder de una deuda tributaria del vendedor aunque tú no la hayas generado.
Por qué conviene actuar rápido tras la firma
Desde la firma ya eres propietario a todos los efectos entre comprador y vendedor, pero varios trámites tienen plazos legales concretos, y otros, sin plazo fijado, conviene resolverlos cuanto antes para evitar problemas prácticos: desde quedarte sin protección plena frente a terceros hasta sufrir un corte de suministro.
1. Liquidar los impuestos de la compraventa
Vivienda de segunda mano: liquida el ITP en 30 días hábiles desde la escritura, mediante el Modelo 600, ante la Hacienda autonómica del lugar donde está el inmueble. El tipo va, según la comunidad, del 4% al 13%.
Vivienda nueva: el IVA (10% general) se paga directamente al promotor, ya incluido en el precio. Lo que debes autoliquidar tú, también en 30 días hábiles, es el AJD (0,5%-1,5% según comunidad).
En la práctica, este trámite suele delegarse en la gestoría del banco (si hay hipoteca) o en un gestor independiente.
2. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad: coste y plazo exactos
Una vez liquidados los impuestos, toca inscribir la escritura. No es obligatorio por ley, pero sí imprescindible en la práctica: es la única forma de tener protección plena frente a terceros (una doble venta, un embargo posterior), y además el registrador exige el justificante de pago del ITP o AJD antes de inscribir.
Coste: los honorarios del registrador están fijados por el Real Decreto 1427/1989, que aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. No son negociables: cada registro debe aplicar la misma escala progresiva por tramos del valor declarado. Para una vivienda de precio medio, la inscripción suele costar entre 250 € y 450 € (para una de 150.000 €, entre 450 € y 1.000 € según algunas estimaciones más recientes que incluyen todos los conceptos registrales). El arancel fija además un mínimo de 24,04 € y un máximo de 2.181,67 € por una sola inscripción, con independencia de lo elevado que sea el precio de la vivienda.
Plazo: la inscripción suele completarse en 10-15 días hábiles desde que se presenta la escritura en el registro, aunque puede alargarse según la carga de trabajo del registro concreto.
Quién paga qué, si hay hipoteca: desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, «LCCI»), el banco paga la inscripción de la hipoteca, mientras que el comprador sigue asumiendo la inscripción de la compraventa en sí. Si has pedido hipoteca, la notaría o la gestoría del banco suele gestionar todo el trámite como parte del paquete de la operación.
3. Actualizar la titularidad en el Catastro
El Catastro (distinto del Registro de la Propiedad) recoge los datos físicos, jurídicos y económicos del inmueble. Tras la compraventa, hay que actualizar la titularidad catastral, lo que en muchos casos se gestiona directamente desde la notaría mediante la declaración catastral correspondiente. Comprueba que este cambio se ha hecho correctamente, porque el Catastro es la referencia que usa el Ayuntamiento para emitir el recibo del IBI.
4. Cambiar la titularidad de los suministros
Contacta con las comercializadoras de luz, gas y agua para informar del cambio de propietario. Solicita las últimas facturas al vendedor antes de la firma si es posible, y comprueba que no existan deudas pendientes de suministros, porque en algunos casos podrían afectar a la continuidad del servicio. En vivienda de obra nueva, tendrás que dar de alta los suministros desde cero, lo que suele exigir la cédula de habitabilidad o el certificado de fin de obra.
5. Darte de alta en la comunidad de propietarios
Comunica el cambio de titularidad al administrador de fincas o a la presidencia. Así recibirás las convocatorias de junta, podrás votar, y se actualizará el titular de los recibos de comunidad. Aprovecha para pedir un informe del estado de cuentas y de si hay derramas aprobadas o pendientes.
6. Empadronarte en tu nueva vivienda
No tiene plazo legal estricto, pero conviene hacerlo cuanto antes: de él dependen la escolarización de menores, el acceso a servicios municipales, y en algunas comunidades, el acceso a tipos reducidos de ITP para vivienda habitual.
7. Domiciliar el IBI y comprobar el recibo: la afección real, un matiz importante
El IBI se gira a quien sea propietario a 1 de enero de cada año; en el año de la compra, normalmente lo paga el vendedor, aunque es habitual pactar en el contrato un prorrateo según la fecha de la firma.
El matiz que pocas guías explican: la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece la llamada afección real del inmueble al pago del IBI. En términos prácticos, esto significa que si el vendedor tenía recibos de IBI impagados de años anteriores, el Ayuntamiento puede dirigirse contra el inmueble (y, por tanto, indirectamente contra ti como nuevo propietario) para cobrar esa deuda, aunque tú no la generaras y no fueras parte del incumplimiento. Por eso, antes de firmar (y no solo después), conviene pedir al vendedor un certificado de estar al corriente de pago del IBI, exactamente igual que se hace con la comunidad de propietarios. Una vez firmada la compra, comprueba también que la titularidad catastral se actualiza correctamente para que el recibo del año siguiente llegue ya a tu nombre, y domicilia el pago si el Ayuntamiento lo permite.
8. Contratar un seguro de hogar
Si hay hipoteca, el banco exigirá casi siempre un seguro que cubra, como mínimo, el continente del inmueble, como condición del préstamo. Aunque no tengas hipoteca, contratarlo desde el primer día es muy recomendable. Compara varias opciones: no tienes por qué limitarte a la del propio banco.
9. Actualizar tu dirección en organismos y entidades
DNI/NIE, Agencia Tributaria, Seguridad Social, DGT (si tienes vehículos), banco y entidades financieras, y centro de salud. Ninguno tiene plazo legal estricto ligado a la compra, pero dejarlo pendiente puede hacer que notificaciones importantes (requerimientos de Hacienda, notificaciones judiciales) lleguen a tu antigua dirección.
10. Revisar el certificado ITE o la cédula de habitabilidad, si procede
Según la antigüedad del edificio y la comunidad autónoma, comprueba el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE), exigible habitualmente entre los 15 y 45 años de antigüedad, y la cédula de habitabilidad, necesaria en algunas comunidades para dar de alta suministros o para un futuro alquiler.
Diferencias si compras con hipoteca frente a al contado
Con hipoteca, buena parte de la gestión inicial (impuestos, inscripción, seguro exigido por el banco) queda centralizada en la gestoría de la entidad, aunque la responsabilidad legal sigue siendo tuya y conviene verificarlo todo. Al contado, todos los trámites recaen directamente sobre ti, salvo que contrates un gestor de forma voluntaria. En ambos casos, el empadronamiento, el cambio de titularidad de suministros y el alta en la comunidad de propietarios son responsabilidad exclusiva tuya.
Cronograma orientativo
| Trámite | Plazo orientativo | Urgencia |
|---|---|---|
| Liquidar ITP o AJD | 30 días hábiles desde la escritura | Alta |
| Inscripción en el Registro | Tras liquidar el impuesto; 10-15 días hábiles de tramitación | Alta |
| Cambio de titularidad de suministros | Primeros días tras la firma | Alta |
| Contratar seguro de hogar | Antes o justo después de la firma | Alta |
| Alta en la comunidad de propietarios | Primeras semanas | Media |
| Empadronamiento | Primeras semanas | Media |
| Actualización catastral | Verificar tras la firma | Media |
| Certificado de estar al corriente de IBI (idealmente antes de firmar) / domiciliación | Antes de la siguiente anualidad | Media-alta |
| Actualizar dirección en DNI, Hacienda, DGT, banco | Primer o segundo mes | Baja-media |
| Revisar ITE o cédula de habitabilidad | Según antigüedad del edificio | Variable |
Errores frecuentes
- Dejar pasar el plazo de 30 días hábiles para liquidar el ITP o el AJD, generando recargos evitables.
- No comprobar el cambio de titularidad catastral, provocando que el IBI siga a nombre del vendedor.
- No pedir el certificado de estar al corriente de pago del IBI antes de comprar, exponiéndote a la afección real por deudas del vendedor.
- Retrasar el cambio de titularidad de los suministros, arriesgándote a un corte de servicio por impago ajeno.
- Olvidar actualizar tu domicilio en Hacienda o la DGT.
- No pedir el certificado de estar al corriente de pago a la comunidad de propietarios antes de darte de alta.
- Contratar el seguro de hogar en el último momento, sin comparar, solo por la presión del banco.
Documentación que conviene guardar
Copia autorizada de la escritura, justificante de liquidación del ITP/AJD, nota simple registral posterior a la inscripción, justificantes de cambio de titularidad de suministros, certificado de estar al corriente de la comunidad, certificado energético (CEE), certificado ITE (si aplica), y póliza del seguro de hogar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el trámite más urgente tras firmar? Liquidar el ITP o el AJD, con un plazo legal de 30 días hábiles, del que además depende poder inscribir la vivienda en el Registro.
¿Cuánto cuesta exactamente inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad? Depende del valor declarado según el arancel oficial del RD 1427/1989: para una vivienda de precio medio, entre 250 € y 1.000 € aproximadamente, con un mínimo legal de 24,04 € y un máximo de 2.181,67 € por inscripción. No es negociable.
¿Cuánto tarda la inscripción? Normalmente entre 10 y 15 días hábiles desde que se presenta la escritura, aunque puede variar según la carga del registro.
¿Puedo heredar una deuda de IBI del vendedor? Sí, por la afección real del inmueble: si el vendedor dejó recibos de IBI sin pagar, el Ayuntamiento puede dirigirse contra el propio inmueble. Por eso conviene pedir el certificado de estar al corriente antes de comprar, no solo después.
¿Quién paga la inscripción de la hipoteca, el banco o yo? Desde la Ley 5/2019 (LCCI), la inscripción de la hipoteca la paga el banco; tú sigues pagando la inscripción de la compraventa.
¿Es obligatorio tener seguro de hogar? No, salvo que tengas hipoteca, en cuyo caso el banco lo exige como condición del préstamo.
Conclusión
Firmar la escritura es el inicio de la propiedad legal, no el final de las gestiones. Conocer el coste real y el plazo exacto de inscripción registral, y sobre todo la afección real del IBI —que puede hacerte responder de deudas del vendedor si no comprobaste su situación antes de comprar— son los detalles que marcan la diferencia entre organizar estos trámites con tranquilidad o encontrarte con sorpresas evitables en los meses posteriores a la compra.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal personalizado. Los plazos y requisitos concretos pueden variar según la comunidad autónoma y el ayuntamiento donde se encuentre la vivienda.
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