Cláusula suelo y cláusulas abusivas en 2026: los porcentajes exactos que hay que reclamar y por qué el plazo no cuenta desde que pagaste

Si tienes o has tenido una hipoteca, es posible que hayas oído hablar de la cláusula suelo, los gastos hipotecarios o las cláusulas abusivas. Tener una cláusula así en tu escritura no significa automáticamente que haya algo que reclamar: hay que analizar el contrato concreto. Esta guía incluye el reparto exacto de gastos que fijó el Tribunal Supremo (notaría 50%, registro 100%, gestoría 100%, tasación 100% a cargo del banco), y la sentencia clave de 2024 que cambió por completo cuándo empieza a contar el plazo para reclamar, desmontando la creencia de que «ya han pasado más de 5 años desde que pagué, así que no puedo hacer nada».

Aviso: este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. La posibilidad de reclamar depende del contrato, la documentación disponible, las circunstancias de la contratación y la normativa y jurisprudencia vigentes en cada momento.

Índice

Qué es la cláusula suelo y por qué no toda cláusula suelo es abusiva
Gastos hipotecarios: el reparto exacto fijado por el Supremo
Antes y después del 16 de junio de 2019: cambia todo
La sentencia que lo cambió todo: STS 857/2024 y el plazo de prescripción
Intereses de demora: el límite que sí existe
Vencimiento anticipado: los umbrales exactos de la Ley 5/2019
Comisiones: qué comprobar antes de dar nada por abusivo
Nulidad vs. restitución: por qué no son lo mismo
Cómo reclamar paso a paso, con ejemplo de cálculo
Qué documentación reunir
Si el banco ofrece un acuerdo: qué revisar antes de firmar
Errores más frecuentes
Preguntas frecuentes

1. Qué es la cláusula suelo y por qué no toda cláusula suelo es abusiva

En una hipoteca a interés variable, el tipo se calcula como índice de referencia + diferencial. La cláusula suelo fija un límite mínimo: aunque el índice baje, el interés nunca desciende de ese nivel pactado. La controversia no nació de que exista un límite, sino de la falta de transparencia con la que muchas entidades incorporaron esta condición sin que el cliente entendiera realmente su alcance económico (la STS de 9 de mayo de 2013 fue la que fijó los criterios de transparencia exigibles). Por eso, tener una cláusula suelo en tu hipoteca no equivale automáticamente a tener derecho a reclamar: hay que analizar cómo se explicó y se incluyó en tu caso concreto.

2. Gastos hipotecarios: el reparto exacto fijado por el Supremo

Es la reclamación más extendida, y a diferencia de la cláusula suelo, aquí sí existe un reparto numérico concreto, fijado por el Tribunal Supremo en sus sentencias del 23 de enero de 2019 y consolidado después (STS 27 de enero de 2021, sobre tasación):

Gasto	Corresponde al banco
Notaría	50%
Registro de la Propiedad	100%
Gestoría	100%
Tasación del inmueble	100%
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)	0% (sujeto pasivo el prestatario, salvo excepción del punto 3)

Para hacerte una idea de magnitudes: en una hipoteca media, la notaría suele rondar los 700-1.000 €, el registro unos 180-450 €, la gestoría unos 300-700 € y el AJD, con diferencia el gasto más elevado (puede suponer hasta el 70% del total de gastos de constitución), variable según la comunidad autónoma.

3. Antes y después del 16 de junio de 2019: cambia todo

La fecha de firma de tu hipoteca determina qué reparto se aplica:

Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019: se aplica el reparto jurisprudencial del punto 2 (notaría 50%, resto 100% banco excepto AJD).
Hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario): la propia ley atribuye al banco, por defecto, el AJD, la gestoría, el registro y la notaría en su totalidad; solo la tasación corre a cargo del cliente. En estos contratos más recientes, ya no hace falta litigar el reparto: la ley lo fija directamente.

4. La sentencia que lo cambió todo: STS 857/2024 y el plazo de prescripción

Este es, probablemente, el dato más importante y menos conocido de toda la guía. Durante años se asumió que el plazo de 5 años para reclamar gastos hipotecarios (art. 1964 CC) empezaba a contar desde la fecha en que se pagó la factura. Muchas personas descartaron reclamar pensando que su hipoteca era «demasiado antigua».

La Sentencia del Tribunal Supremo 857/2024, de 14 de junio, siguiendo el criterio del TJUE (y su resolución de 25 de enero de 2024), zanjó la cuestión: el plazo de prescripción de la acción de restitución no puede empezar a contar antes de que el consumidor conozca que la cláusula era abusiva, y esto se determina, salvo prueba en contrario, desde la firmeza de la resolución judicial que declara la nulidad de esa cláusula concreta, no desde la fecha de cada factura ni desde una sentencia genérica anterior del Supremo o del TJUE que no se refiriera a tu caso.

Consecuencia práctica: si nunca has reclamado formalmente y nadie ha declarado la nulidad de la cláusula de tu hipoteca, es muy probable que el plazo de prescripción todavía no haya ni empezado a correr, aunque tu hipoteca se firmara hace 15 o 20 años. Por eso, si cancelaste tu hipoteca hace tiempo o incluso vendiste la vivienda, no descartes revisar la documentación solo por la antigüedad del préstamo.

5. Intereses de demora: el límite que sí existe

A diferencia de la cláusula suelo, aquí la ley fija un tope objetivo: la Ley 1/2013 estableció que, en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, el interés de demora no puede superar el interés remuneratorio (ordinario) pactado incrementado en 3 puntos porcentuales (art. 114.3 de la Ley Hipotecaria). Una cláusula que fije un interés de demora superior a ese límite es directamente nula por abusiva, y se sustituye por el interés legal del dinero para el periodo de mora, sin que el prestamista pueda seguir cobrando el pactado.

6. Vencimiento anticipado: los umbrales exactos de la Ley 5/2019

El vencimiento anticipado permite al banco exigir la devolución total del préstamo si el prestatario incumple. La Ley 5/2019 fijó umbrales concretos para poder aplicarlo:

Durante la primera mitad de la vida del préstamo: el impago debe alcanzar, al menos, el 3% del capital concedido o 12 cuotas vencidas y no satisfechas.
Durante la segunda mitad: el impago debe alcanzar, al menos, el 7% del capital concedido o 15 cuotas.

Si tu hipoteca contiene una cláusula de vencimiento anticipado que permitía a la entidad reclamar el préstamo con un impago inferior a estos umbrales (algo habitual en hipotecas firmadas antes de esta ley, que a veces bastaba con una sola cuota impagada), esa cláusula puede ser nula por abusiva. Si tu problema hipotecario está relacionado con una ejecución o con impagos, no te limites a revisar la cláusula suelo: revisa con prioridad esta cláusula y busca asesoramiento profesional.

7. Comisiones: qué comprobar antes de dar nada por abusivo

No toda comisión es abusiva por el simple hecho de estar en la escritura. Antes de asumir que una comisión es reclamable, comprueba: qué se cobró, cuánto, cuándo, qué servicio real la justificaba, qué decía el contrato, qué información recibiste, y si existe documentación que acredite que ese servicio se prestó de verdad. Revisa también los movimientos de tu cuenta, no solo la escritura: a veces la cláusula existe pero nunca llegó a aplicarse en la práctica.

8. Nulidad vs. restitución: por qué no son lo mismo

Es la distinción conceptual más importante de todo el tema, y la razón por la que escuchar «mi cláusula es abusiva» no equivale a «me deben devolver todo el dinero»:

Nulidad: la declaración de que una cláusula concreta no produce efectos frente al consumidor (deja de aplicarse).
Restitución: las consecuencias económicas derivadas de esa nulidad (qué cantidades se devuelven y bajo qué criterio).

Ambas acciones pueden tener, además, regímenes de prescripción distintos, como ha reiterado el Tribunal Supremo. Por eso, ante una cláusula que consideras abusiva, conviene analizar por separado si se puede declarar su nulidad y, si es así, qué cantidad concreta correspondería devolver según el reparto o criterio aplicable a ese tipo de cláusula.

9. Cómo reclamar paso a paso, con ejemplo de cálculo

Localiza la escritura del préstamo (y cualquier novación o modificación posterior).
Identifica las cláusulas relevantes: tipo de interés (¿hay límite mínimo?), gastos, intereses de demora, vencimiento anticipado, comisiones.
Reúne facturas y recibos: notaría, registro, gestoría, tasación, justificante del AJD.
Calcula el importe según el reparto aplicable (punto 2 o 3, según la fecha de firma).

Ejemplo de cálculo (hipoteca firmada antes de junio de 2019): pagaste 900 € de notaría, 400 € de registro, 300 € de gestoría y 350 € de tasación.

Notaría: 50% de 900 € = 450 €
Registro: 100% de 400 € = 400 €
Gestoría: 100% de 300 € = 300 €
Tasación: 100% de 350 € = 350 €
Total reclamable: 1.500 €, más los intereses legales que correspondan desde la fecha de cada pago.

Reclama por escrito ante la entidad, conservando copia y justificante de presentación. El banco suele tener un plazo de un mes para responder.
Si rechaza o no responde, valora la vía judicial: la demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia de tu domicilio, y si ganas, las costas las paga el banco.

10. Qué documentación reunir

Escritura de préstamo hipotecario, escrituras de novación o modificación, escritura de cancelación (si existe), recibos hipotecarios, extractos bancarios, facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, justificante del AJD, comunicaciones previas con el banco y respuestas recibidas.

11. Si el banco ofrece un acuerdo: qué revisar antes de firmar

Antes de aceptar cualquier propuesta, comprueba: la cantidad ofrecida y a qué concepto corresponde exactamente, si incluye intereses, si el documento incluye una renuncia a otras acciones (algo habitual, que puede impedirte reclamar después otras cláusulas de la misma hipoteca), y qué consecuencias tiene firmar. No firmes solo porque aparezca una cifra: si el importe es relevante, que lo revise un profesional antes.

12. Errores más frecuentes

Pensar que todas las hipotecas tienen cláusula suelo, o que cualquier cláusula desfavorable es abusiva sin analizarla.
Descartar reclamar gastos hipotecarios «porque ya pasaron más de 5 años» sin conocer la doctrina de la STS 857/2024 sobre cuándo empieza realmente el plazo.
Tirar las facturas de notaría, registro, gestoría o tasación.
No guardar las respuestas del banco a reclamaciones anteriores.
Firmar un acuerdo sin leer si incluye una renuncia a futuras acciones.
Usar calculadoras genéricas de internet sin partir de la documentación real de tu hipoteca.

13. Preguntas frecuentes

¿Cuánto puedo recuperar por los gastos de mi hipoteca? Depende de cada factura, pero el criterio jurisprudencial es: 50% de notaría, 100% de registro, 100% de gestoría y 100% de tasación (para hipotecas anteriores a junio de 2019), más intereses legales.

¿Ya pasaron más de 5 años desde que pagué, puedo reclamar igualmente? Muy probablemente sí. Según la STS 857/2024, el plazo no empieza a contar desde el pago, sino desde que se declara firme la nulidad de esa cláusula concreta (normalmente, cuando tú mismo la reclamas y se resuelve).

¿Es lo mismo declarar nula una cláusula que recuperar el dinero? No. La nulidad hace que la cláusula deje de aplicarse; la restitución es la consecuencia económica, con su propio análisis y, a veces, su propio plazo de prescripción.

¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca o vendí la vivienda? Sí, en principio, la cancelación o venta no impide por sí sola revisar la documentación; lo importante es qué se reclama y las circunstancias del caso.

¿Hay un límite legal a los intereses de demora? Sí: en vivienda habitual, no pueden superar el interés ordinario pactado + 3 puntos (art. 114.3 Ley Hipotecaria).

¿Cuándo puede el banco declarar el vencimiento anticipado de mi hipoteca? Según la Ley 5/2019, con un impago de al menos el 3% del capital o 12 cuotas en la primera mitad del préstamo, y el 7% o 15 cuotas en la segunda mitad; cláusulas con umbrales inferiores pueden ser abusivas.

¿Necesito abogado para reclamar? No siempre para el primer contacto con el banco, pero sí es aconsejable si hay controversia, cantidades relevantes o acaba en vía judicial.

Conclusión

No todas las hipotecas esconden dinero por reclamar, pero descartar una revisión solo por la antigüedad del préstamo es, hoy, un error: la jurisprudencia más reciente (STS 857/2024) desplaza el inicio del plazo de prescripción a un momento mucho más tardío del que mucha gente asume. Conocer el reparto exacto de gastos según la fecha de firma, el límite objetivo de los intereses de demora y los umbrales concretos del vencimiento anticipado permite pasar de «creo que mi hipoteca tenía algo raro» a una reclamación con cifras y fundamento jurídico concretos.

Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. La posibilidad de reclamar depende del contrato, de la documentación disponible, de las circunstancias de la contratación y de la normativa y jurisprudencia aplicables en cada momento.