Aviso legal: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un notario, gestor, asesor financiero o entidad bancaria. Cada operación depende de la comunidad autónoma, el perfil del comprador y las condiciones concretas de cada banco.
La creencia más extendida es que basta con ahorrar el 20 % del precio de la vivienda para poder comprarla. La realidad es distinta por dos motivos que la mayoría de calculadoras genéricas no explican bien: primero, porque además de la entrada hay que asumir impuestos y gastos que varían mucho según dónde compres; y segundo, porque desde 2025 existe un programa público —el aval ICO Vivienda Joven, actualizado en junio de 2026— que puede cambiar radicalmente cuánto necesitas ahorrar si cumples ciertos requisitos. Esta guía cubre ambos aspectos con cifras concretas.
Por qué el 20 % no es la cifra real
Los bancos financian, con carácter general, hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Eso deja a cargo del comprador no solo ese 20 % restante, sino también:
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía por comunidad autónoma.
- Notaría, Registro de la Propiedad y, en su caso, gestoría.
- Tasación.
- Seguros vinculados a la hipoteca.
- Mudanza, reformas y mobiliario.
- Un fondo de imprevistos, que conviene mantener aparte y no gastar en la compra.
Por eso, como orientación general, conviene disponer de un ahorro equivalente a entre el 30 % y el 35 % del precio de compra, no del 20 %.
El ITP: la variable que más cambia el ahorro necesario según dónde compres
Este impuesto no tiene un tipo único: lo fija cada comunidad autónoma, y la diferencia entre unas y otras puede suponer varios miles de euros sobre el mismo precio de compra.
| Comunidad autónoma | Tipo general orientativo (2026) |
|---|---|
| País Vasco | 4 % |
| Madrid | 6 % |
| Navarra | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Andalucía | 7 % |
| La Rioja | 7 % |
| Asturias | 8 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Comunidad Valenciana | 9 % (tramo superior en operaciones de mayor valor) |
| Cataluña | 10 %, escalado hasta 13 % en importes altos |
| Galicia / Cantabria | 10 % |
| Extremadura | 11 % |
| Illes Balears | hasta 11-13 % en tramos altos |
Estos tipos son orientativos y cambian con frecuencia —conviene confirmarlos con la hacienda autonómica—, y casi todas las comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual de precio moderado, que pueden bajar el tipo varios puntos. En una vivienda de 200.000 €, la diferencia entre comprar en una comunidad con ITP al 6 % o al 10 % son 8.000 € solo en este impuesto.
El aval ICO Vivienda Joven 2026: la alternativa que puede reducir drásticamente tu ahorro necesario
Este es el punto que cambia por completo la respuesta a «cuánto necesito ahorrado» para una parte importante de los compradores, y que la mayoría de guías genéricas despachan con una frase vaga sobre «programas públicos de avales, cuando existan». El programa existe, está activo y tiene reglas concretas.
Qué es. Una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO), gestionada junto al Ministerio de Vivienda, dotada con 2.500 millones de euros, que permite que el banco financie hasta el 100 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación —en lugar del 80 % habitual—, porque el Estado avala gratuitamente ese tramo adicional del 20 % (25 % si la vivienda tiene una calificación energética A-D).
Importante: el aval no cubre impuestos ni gastos de formalización. Sigue haciendo falta ahorro para el ITP, notaría, registro y demás gastos de la compra, pero se elimina la necesidad de reunir el 20 % de entrada, que suele ser, con diferencia, la partida más grande.
Requisitos principales (vigentes desde la actualización de 19 de junio de 2026):
- Tener como máximo 35 años en el momento de firmar la hipoteca (sin límite de edad si hay menores a cargo).
- Residencia legal en España durante los dos años anteriores, de forma continuada.
- Que sea tu primera vivienda habitual y permanente, y no ser propietario de otra (salvo excepciones previstas).
- Límite de renta escalonado por provincia, en función del IPREM: 4,5, 5,5, 6,5 o 7,5 veces el IPREM anual (unos 8.400 € en 2026), según la tensión del mercado inmobiliario en cada zona. Esto significa que el límite de ingresos ya no es el mismo en toda España: puede ir, orientativamente, desde unos 37.800 € hasta unos 63.000 € brutos anuales según la provincia, e incluso más si compran dos personas conjuntamente.
- Patrimonio neto máximo de 150.000 € por comprador (antes de la reforma de junio de 2026 el límite era de 100.000 €).
- El precio de la vivienda no puede superar el máximo establecido para cada comunidad autónoma (con importes más altos en zonas declaradas de mercado tensionado).
Cómo se solicita. No se pide directamente al ICO, sino al banco: son las entidades adheridas (decenas de ellas) las que estudian la operación y tramitan el aval si corresponde. Cumplir los requisitos del programa no garantiza la aprobación de la hipoteca: el banco sigue haciendo su propio análisis de solvencia.
Hasta cuándo. Las operaciones pueden formalizarse con este aval hasta el 31 de diciembre de 2027.
Un matiz importante que conviene tener en cuenta antes de lanzarse: financiar el 100 % en vez del 80 % significa una cuota mensual más alta durante toda la vida del préstamo, con menos colchón de ahorro que en una hipoteca convencional. Antes de usar el aval, merece la pena simular cómo afectaría una subida del Euríbor si se opta por tipo variable, precisamente porque el margen de maniobra suele ser más ajustado.
Programas autonómicos propios. Algunas comunidades tienen sus propias líneas de avales, a veces más generosas: por ejemplo, la Comunidad de Madrid mantiene el programa «Mi Primera Vivienda», con avales propios de hasta el 95 % del valor para menores de 40 años, un límite de edad más amplio que el del programa estatal. Conviene comparar ambos si vives en una comunidad con programa propio.
¿Cuánto necesitas ahorrado sin acceso a un aval?
Con financiación convencional al 80 %, la tabla orientativa por precio de vivienda es la siguiente (incluye entrada, impuestos y gastos de compraventa, con un margen razonable):
| Precio de la vivienda | Ahorro recomendado (aprox.) |
|---|---|
| 100.000 € | 30.000 – 35.000 € |
| 150.000 € | 45.000 – 52.500 € |
| 200.000 € | 60.000 – 70.000 € |
| 250.000 € | 75.000 – 87.500 € |
| 300.000 € | 90.000 – 105.000 € |
| 400.000 € | 120.000 – 140.000 € |
Estas cifras varían según la comunidad autónoma (por el ITP) y el porcentaje real de financiación obtenido. Si cumples los requisitos del aval ICO Vivienda Joven, el ahorro necesario se reduce esencialmente a impuestos y gastos —sin la entrada del 20 %—, lo que en el ejemplo de una vivienda de 200.000 € puede suponer una diferencia de 30.000-40.000 € menos de ahorro previo necesario.
Otros gastos que hay que sumar siempre
- Tasación: 250-600 €.
- Notaría y Registro: regulados por arancel, dependen del precio (orientativamente entre el 0,1 % y el 0,5 % conjuntamente).
- Gestoría (no obligatoria pero habitual): 150-400 €.
- Mudanza: 500-2.000 €.
- Reforma inicial, si hace falta: desde 2.000 € hasta 15.000 € o más según el alcance.
- Mobiliario y electrodomésticos: entre 3.000 y 10.000 € según el nivel de equipamiento.
- Fondo de imprevistos: recomendable mantenerlo aparte y no consumirlo en la compra.
La regla del 30-35 % de la cuota sobre tus ingresos
Además del ahorro inicial, conviene que la cuota mensual de la hipoteca (sumada al resto de deudas) no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Superar ese umbral deja poco margen para imprevistos, suministros, comunidad, seguros y el resto de gastos fijos del hogar.
Cómo mejorar tu perfil antes de solicitar la hipoteca
- Cancela préstamos personales, financiación de muebles o tarjetas revolving antes de solicitar la hipoteca: el nivel de endeudamiento pesa mucho en el análisis de riesgo.
- Evita cambiar de trabajo justo antes o durante el estudio de la hipoteca.
- Evita entrar en descubierto en tus cuentas en los meses previos.
- Mantén un historial de ahorro mensual constante y visible en tus extractos.
Errores más frecuentes
- Calcular el ahorro necesario contando solo el 20 % de entrada, sin sumar ITP, notaría, registro y gastos adicionales.
- Descartar programas de aval público por asumir, sin comprobarlo, que «no vas a cumplir los requisitos».
- No tener en cuenta que si la tasación resulta inferior al precio pactado, el banco financia sobre el valor más bajo, y el comprador debe cubrir la diferencia.
- Agotar todos los ahorros en la compra sin dejar fondo de imprevistos.
- No comparar ofertas hipotecarias entre varias entidades.
- Subestimar el coste real de una reforma o del mobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Es suficiente con ahorrar el 20 % del precio? No: además de la entrada hay que cubrir ITP, notaría, registro, tasación y otros gastos, por lo que lo recomendable es un ahorro de entre el 30 % y el 35 % del precio, salvo que se acceda a un aval que financie el 100 %.
¿Qué es el aval ICO Vivienda Joven? Un programa público que permite financiar hasta el 100 % del valor de la vivienda (en vez del 80 % habitual) para menores de 35 años o familias con menores a cargo que compren su primera vivienda habitual, dentro de unos límites de renta, patrimonio y precio de la vivienda.
¿El aval cubre los impuestos de la compra? No. Cubre el tramo de financiación entre el 80 % y el 100 %, pero el ITP, la notaría, el registro y el resto de gastos siguen corriendo a cargo del comprador.
¿Hasta qué edad se puede pedir el aval ICO? Hasta 35 años en el momento de firmar la hipoteca, sin límite de edad si hay menores a cargo.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra? El banco calculará la financiación sobre el valor más bajo, por lo que tendrás que aportar más dinero propio para cubrir la diferencia.
¿Cuánto necesito ahorrado para una vivienda de 200.000 €? Con financiación convencional, entre 60.000 y 70.000 € orientativamente; con acceso al aval ICO Vivienda Joven, la cifra puede reducirse sustancialmente al eliminarse la necesidad del 20 % de entrada.
Conclusión
La cifra real que necesitas ahorrar no depende solo del precio de la vivienda, sino de dos factores que muchas guías genéricas pasan por alto: el ITP de la comunidad autónoma donde compres, que puede variar varios puntos porcentuales, y tu posible acceso al aval ICO Vivienda Joven, que para quien cumple los requisitos cambia por completo la ecuación al eliminar la necesidad de la entrada del 20 %. Antes de fijar un objetivo de ahorro, comprueba ambos datos con tu situación concreta: pueden suponer una diferencia de decenas de miles de euros respecto al cálculo genérico del «30-35 % del precio».
Calculadora de Ahorro para Compra de Vivienda (2026)
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