Aviso legal: este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero. Cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo, y el resultado final depende del estudio individual de solvencia.
Respuesta rápida: la cuota hipotecaria no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos (regla DTI). A partir de esa cuota máxima, el capital que el banco puede prestarte depende del tipo de interés y el plazo, no solo del sueldo: con la misma cuota de 700 €/mes a 30 años, el capital prestado varía en varias decenas de miles de euros según se contrate a tipo fijo (en torno al 2,9 % de media en 2026) o a tipo variable (euríbor + diferencial, con el euríbor rondando el 2,85 % en julio de 2026). Además, los bancos rara vez financian más del 80 % del valor de tasación en primera vivienda, así que hace falta ahorro propio para el resto.
La fórmula real: de la cuota al capital (no al revés)
El original explica bien la regla del 30-35 %, pero se queda ahí. El paso que realmente responde a «cuánto me presta el banco» es convertir esa cuota máxima en un capital concreto, usando la fórmula del sistema de amortización francés (el que usan la inmensa mayoría de las hipotecas españolas):
Capital = Cuota × [(1 − (1+i)⁻ⁿ) / i]
Donde:
- i = tipo de interés mensual (interés anual ÷ 12)
- n = número total de cuotas (años × 12)
Tipos de interés de referencia en 2026 (imprescindibles para el cálculo)
- Euríbor a 12 meses: cerró julio de 2026 en torno al 2,855 %, su nivel más alto desde septiembre de 2024.
- Hipotecas variables: interés = euríbor + diferencial (habitualmente entre 0,60 % y 1,20 %), lo que sitúa el tipo efectivo actual en torno al 3,5-4 %.
- Hipotecas fijas: el tipo medio se sitúa en torno al 2,9 %, y en enero de 2026 representaban ya el 66,7 % de las nuevas hipotecas firmadas en España (frente al 33,3 % a tipo variable), según datos del INE.
Ejemplo completo: de la cuota al capital, paso a paso
Retomamos el ejemplo del sueldo de 2.000 € netos con una cuota máxima orientativa de 700 €/mes (35 % de endeudamiento), a 30 años (360 cuotas).
Con hipoteca fija al 2,9 % anual:
- Interés mensual: 2,9 % ÷ 12 = 0,2417 % → i = 0,002417
- Aplicando la fórmula: Capital ≈ 700 € × 240,2 ≈ 168.000 €
Con hipoteca variable (euríbor 2,855 % + diferencial 1 % = 3,855 % anual):
- Interés mensual: 3,855 % ÷ 12 = 0,3213 % → i = 0,003213
- Aplicando la fórmula: Capital ≈ 700 € × 213,3 ≈ 149.300 €
La diferencia es de casi 19.000 € con exactamente la misma cuota mensual y el mismo salario, solo por el tipo de interés contratado. Este es el dato que ninguna tabla genérica de «sueldo → cuota» puede mostrar, y es la razón por la que dos simuladores distintos pueden dar cifras muy diferentes para el mismo perfil.
Con un sueldo de 3.000 € (cuota de 1.050 €)
- Fijo al 2,9 %: 1.050 € × 240,2 ≈ 252.200 €
- Variable al 3,855 %: 1.050 € × 213,3 ≈ 223.900 €
El otro límite que no depende del sueldo: el LTV (loan-to-value)
Aunque tu capacidad de endeudamiento permita un capital determinado, los bancos aplican un segundo límite independiente: el porcentaje máximo sobre el valor de tasación de la vivienda que están dispuestos a financiar.
- Vivienda habitual: hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa (el que sea menor).
- Segunda vivienda: normalmente entre el 60 % y el 70 %.
Esto significa que, aunque tu sueldo permita un capital de 168.000 €, si la vivienda cuesta 250.000 € y el banco solo financia el 80 %, el préstamo máximo real sería de 200.000 € por este criterio (más restrictivo que el de capacidad de pago si tu cuota lo permitiera), pero en cualquier caso necesitas aportar de tu bolsillo, como mínimo, el 20 % restante más los gastos de la operación.
Los gastos que hay que sumar al ahorro necesario: 10-12 % adicional
Un error muy frecuente es calcular solo la entrada (el 20 % no financiado) y olvidar los gastos asociados a la compra, que en España suelen sumar entre el 10 % y el 12 % del precio de la vivienda:
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| ITP (vivienda usada, varía por CCAA) o IVA (obra nueva) | 6-10 % / 10 % |
| Notaría | 0,2-0,5 % |
| Registro de la Propiedad | 0,1-0,25 % |
| Gestoría | 150-300 € |
| Tasación | 250-450 € |
Para una vivienda de 200.000 €, esto supone entre 20.000 y 24.000 € adicionales al 20 % de entrada (40.000 €), es decir, un ahorro total necesario de 60.000-64.000 €, no solo los 40.000 € de la entrada.
Casos prácticos
Dos perfiles con el mismo sueldo, distinto resultado. Laura (2.000 € netos, sin deudas, 70.000 € ahorrados, indefinida) y Marcos (2.000 € netos, con préstamo de coche de 200 €/mes y tarjeta financiada de 80 €/mes). El banco resta esas cuotas existentes del límite de endeudamiento de Marcos: si su límite total es 700 €, ya tiene comprometidos 280 €, dejándole solo 420 € disponibles para la hipoteca, un capital financiable sensiblemente menor que el de Laura con idéntico sueldo.
Elegir fijo o variable cambia el capital disponible, no solo el riesgo futuro. Como muestra el ejemplo numérico de arriba, con el euríbor en niveles altos en 2026, una hipoteca fija puede permitir financiar más capital con la misma cuota que una variable, además de dar certeza sobre el pago durante toda la vida del préstamo.
Tasación por debajo del precio pactado. Un comprador acuerda pagar 220.000 € por una vivienda, pero la tasación del banco la valora en 200.000 €. El banco aplicará el 80 % sobre el valor más bajo (160.000 €), obligando al comprador a aportar 60.000 € de recursos propios en lugar de los 44.000 € que había calculado inicialmente.
Errores más frecuentes al calcular la hipoteca máxima
- Calcular solo la cuota máxima y no convertirla en capital real usando el tipo de interés vigente.
- Olvidar el límite del LTV (80 % vivienda habitual, 60-70 % segunda residencia), que puede ser más restrictivo que la capacidad de pago.
- No presupuestar los gastos de compra (10-12 %) además de la entrada.
- Comparar ofertas de fijo y variable sin ajustar por el tipo real vigente, asumiendo que dan el mismo capital con la misma cuota.
- No tener en cuenta que el euríbor puede subir durante la vida de una hipoteca variable, cambiando la cuota real en revisiones posteriores.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me presta el banco si gano 2.000 € netos al mes?
Con una cuota máxima orientativa de 700 € (35 % de endeudamiento) a 30 años, el capital ronda los 168.000 € a tipo fijo (≈2,9 %) o unos 149.000 € a tipo variable con el euríbor actual, siempre sujeto al límite del 80 % de LTV sobre la tasación.
¿Por qué dos bancos me ofrecen capitales distintos con el mismo sueldo?
Porque aplican tipos de interés y diferenciales distintos, y esos tipos son los que determinan cuánto capital puede pagarse con la misma cuota mensual.
¿Es mejor pedir la hipoteca a tipo fijo o variable en 2026?
Con el euríbor en niveles altos (en torno al 2,855 % en julio de 2026) y la mayoría de hipotecas fijándose ya a tipo fijo (66,7 % según el INE), muchos compradores priorizan la certeza del fijo, aunque la decisión depende del perfil de riesgo y del plazo previsto.
¿Cuánto ahorro necesito además de la entrada del 20 %?
Entre un 10 % y un 12 % adicional del precio de la vivienda para cubrir impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.
¿El banco financia el 100 % de la vivienda?
No, salvo excepciones puntuales (viviendas propiedad del propio banco, por ejemplo). Lo habitual es un máximo del 80 % en vivienda habitual.
Checklist antes de calcular tu hipoteca máxima
- Calcula tu cuota máxima (30-35 % de tus ingresos netos, restando otras cuotas de préstamos vigentes).
- Convierte esa cuota en capital usando la fórmula de amortización francesa con el tipo de interés real (fijo o variable + euríbor actual).
- Comprueba el límite del LTV (80 % vivienda habitual) sobre el valor de tasación, no solo sobre el precio de compra.
- Presupuesta un 10-12 % adicional del precio para gastos de la operación, además de la entrada.
- Compara ofertas de al menos 3-4 entidades con el mismo capital y plazo para ver el impacto real del tipo de interés.
Conclusión
El sueldo es solo el punto de partida del cálculo, no el resultado. La cifra que realmente importa —el capital que el banco puede prestarte— depende de convertir tu cuota máxima en capital usando el tipo de interés vigente, y de comprobar que ese capital no supera el límite del 80 % sobre la tasación de la vivienda. Con el euríbor en niveles altos en 2026, la diferencia entre una hipoteca fija y una variable puede suponer varias decenas de miles de euros de capital financiable con la misma cuota mensual, así que antes de buscar vivienda merece la pena hacer este cálculo completo, no solo mirar una tabla genérica de sueldo contra cuota.
Última actualización: septiembre de 2026. Los tipos de interés y el euríbor varían mensualmente; conviene verificar los valores vigentes al hacer cualquier simulación.
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