Respuesta rápida: el contrato de arras es el acuerdo previo a la compraventa de una vivienda en el que el comprador entrega una cantidad (normalmente alrededor del 10 % del precio) para reservarla hasta la firma de la escritura. Lo más habitual en España son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado; si es el vendedor quien desiste, debe devolverlo duplicado. Si el contrato no deja claro el tipo de arras, los tribunales suelen considerarlas confirmatorias, con consecuencias muy distintas.
En esta guía te explicamos los tres tipos de arras, qué debe incluir el contrato, cuánto se suele pagar, qué ocurre si el banco no te concede la hipoteca y cómo tributan las arras en la renta.
Calculadora del contrato de arras
Calcula cuánto entregas, cuánto pagarás en la escritura y qué ocurre si alguien se echa atrás con arras penitenciales (art. 1454 CC).
Cálculo orientativo. Supone arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil; con arras confirmatorias o penales las consecuencias del incumplimiento son distintas. No sustituye el asesoramiento de un profesional ni tiene validez legal.
Qué es un contrato de arras y para qué sirve
Entre el acuerdo verbal sobre el precio y la firma ante notario suelen pasar varias semanas: el comprador necesita tiempo para conseguir la hipoteca y el vendedor para preparar la documentación o cancelar cargas. El contrato de arras sirve para dar seguridad a ambas partes durante ese periodo:
- El vendedor retira la vivienda del mercado y recibe una señal económica.
- El comprador se asegura el precio y las condiciones pactadas.
- Ambos fijan una fecha límite para firmar la escritura de compraventa.
No es obligatorio por ley, pero es una práctica casi universal en la compraventa de viviendas en España. Puede firmarse en documento privado; no hace falta notario. Si estás empezando el proceso, consulta nuestra guía sobre cómo comprar una vivienda de segunda mano paso a paso.
Los 3 tipos de arras: diferencias clave
| Tipo | ¿Se puede desistir? | Si desiste el comprador | Si desiste el vendedor |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Sí, cualquiera de las partes | Pierde las arras | Devuelve las arras duplicadas |
| Confirmatorias | No; el contrato es vinculante | El vendedor puede exigir el cumplimiento o resolver y reclamar daños | El comprador puede exigir el cumplimiento o resolver y reclamar daños |
| Penales | No | Pierde las arras como pena, y puede exigírsele además el cumplimiento | Paga la pena pactada, y puede exigírsele el cumplimiento |
Arras penitenciales
Son las más utilizadas porque permiten «echarse atrás» con un coste conocido de antemano. El artículo 1454 del Código Civil dice que, si se han entregado arras o señal, el contrato podrá rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Para que funcionen así, el contrato debe decir expresamente que son penitenciales y citar el artículo 1454.
Arras confirmatorias
Son una simple señal o anticipo del precio que confirma que el contrato existe. No permiten desistir libremente: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños y perjuicios (artículo 1124 del Código Civil). La jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que, en caso de duda, las arras son confirmatorias, porque el carácter penitencial es excepcional y debe pactarse claramente.
Arras penales
Funcionan como una cláusula penal (artículo 1152 del Código Civil): si una parte incumple, pierde las arras como castigo, pero la otra puede además exigir que se cumpla el contrato. Son poco frecuentes en vivienda.
Cuánto se paga de arras
La ley no fija ninguna cantidad. En la práctica, lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. Algunos ejemplos:
| Precio de la vivienda | Arras al 5 % | Arras al 10 % | Si el vendedor desiste (penitenciales al 10 %) |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 7.500 € | 15.000 € | Devuelve 30.000 € |
| 250.000 € | 12.500 € | 25.000 € | Devuelve 50.000 € |
| 400.000 € | 20.000 € | 40.000 € | Devuelve 80.000 € |
La cantidad entregada se descuenta del precio final en la escritura. Ten en cuenta que, además de las arras, necesitarás dinero para la entrada y los gastos; lo calculamos en cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda.
Arras frente a contrato de reserva
Muchas inmobiliarias piden primero una reserva o «paga y señal» de entre 1.000 y 6.000 €. No es lo mismo que las arras: suele firmarse con la agencia y su régimen depende de lo que diga el documento. Léelo con atención y asegúrate de que la reserva se descuenta de las arras y de que se devuelve si el vendedor no acepta la oferta.
Qué debe incluir un contrato de arras
- Identificación completa de comprador y vendedor (todos los titulares y, si están casados en gananciales, ambos cónyuges).
- Descripción de la vivienda con referencia catastral y datos registrales (finca, tomo, libro, folio), anejos como garaje o trastero y si se vende amueblada.
- Precio total y forma de pago.
- Cantidad entregada como arras y forma de pago (mejor por transferencia, nunca en efectivo).
- Tipo de arras, citando expresamente el artículo 1454 si son penitenciales.
- Plazo máximo para firmar la escritura (lo habitual son dos o tres meses) y notaría (como consumidor, el comprador tiene derecho a elegirla).
- Estado de cargas: la vivienda debe entregarse libre de cargas, hipotecas, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pago de comunidad e IBI.
- Reparto de gastos e impuestos según la ley (la plusvalía municipal corresponde al vendedor). Te lo detallamos en quién paga qué gastos en una compraventa.
- Cláusula de financiación (muy recomendable para el comprador; ver abajo).
- Firma de todas las partes y fecha.
Antes de firmar: pide una nota simple
Antes de entregar dinero, solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad (cuesta unos pocos euros y llega en horas). Comprobarás quién es el titular real y si hay hipotecas, embargos u otras cargas. Te explicamos cómo leerla en cómo saber si una vivienda tiene cargas o embargos.
¿Y si el banco no me concede la hipoteca?
Es la situación más temida por los compradores. Con unas arras penitenciales «puras», si no consigues financiación y no puedes pagar, perderías las arras, porque la falta de hipoteca no es por sí misma causa de devolución.
La solución es incluir una cláusula de condición de financiación: si, pese a haberla solicitado en tiempo y forma a varias entidades, el banco deniega la hipoteca por un importe determinado (por ejemplo, el 80 % del precio de tasación), el contrato queda sin efecto y el vendedor devuelve las arras. Lo ideal es pedir antes una preaprobación bancaria: te ayudará nuestra guía sobre cuánto te presta el banco según tu sueldo.
Qué pasa si una de las partes incumple
- El comprador no se presenta a la firma (arras penitenciales): el vendedor se queda con las arras y el contrato termina. Conviene que el vendedor acredite su comparecencia en la notaría mediante acta notarial.
- El vendedor se echa atrás (arras penitenciales): debe devolver el doble. Si se niega, el comprador puede enviar un burofax y, después, reclamar judicialmente.
- Incumplimiento con arras confirmatorias: la parte cumplidora puede exigir judicialmente la firma de la escritura o resolver y reclamar daños y perjuicios. Para reclamaciones de este tipo, consulta cómo reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
- Causas ajenas a ambos (vivienda con cargas ocultas, problema urbanístico): si el problema es imputable al vendedor, el comprador puede resolver y recuperar sus arras, e incluso reclamar el doble si son penitenciales.
Cómo tributan las arras
- Vendedor que se queda las arras porque el comprador desiste: es una ganancia patrimonial no derivada de transmisión que tributa en la base general del IRPF, al tipo marginal del vendedor. Debe declararla en la renta del año en que la cobra. Puedes consultar los criterios en la sede de la Agencia Tributaria.
- Comprador que recibe las arras duplicadas: la cantidad que excede de lo que entregó también es una ganancia patrimonial en la base general.
- Comprador que pierde las arras: Hacienda suele rechazar que se compute como pérdida patrimonial al derivar de una decisión voluntaria; consulta tu caso concreto con un asesor antes de incluirla en la declaración.
- Si la compraventa se completa: las arras forman parte del precio y no tienen tributación propia; pagarás el ITP o el IVA sobre el precio total.
Errores comunes al firmar un contrato de arras
- Usar un modelo genérico de internet sin adaptarlo: muchos no especifican el tipo de arras y acaban interpretándose como confirmatorias.
- Pagar en efectivo o a la inmobiliaria sin recibo: haz siempre una transferencia a la cuenta del titular de la vivienda con el concepto «arras compraventa vivienda [dirección]».
- No comprobar que firman todos los propietarios: si la vivienda es de varios hermanos o de un matrimonio en gananciales, deben firmar todos. Si firma solo uno, el contrato puede no obligar a los demás.
- Fijar un plazo demasiado corto para la escritura sin margen para la tasación y la aprobación de la hipoteca.
- No prever qué pasa si aparecen cargas, como derramas aprobadas por la comunidad o deudas de IBI. Pide al vendedor el certificado de deudas de la comunidad y el último recibo del IBI.
- Olvidar la cédula de habitabilidad o el certificado energético cuando son exigibles: su falta puede retrasar la firma o la contratación de suministros.
¿Y en la compra de obra nueva?
En la compra de vivienda sobre plano, las cantidades entregadas a cuenta al promotor deben estar garantizadas con un aval o seguro y depositarse en una cuenta especial, conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación. No es exactamente un contrato de arras clásico: exige al promotor esas garantías antes de pagar.
Puntos clave
- Las arras penitenciales permiten desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble.
- Si el contrato no lo aclara, se presumen confirmatorias: no hay desistimiento libre.
- Lo habitual es entregar entre el 5 % y el 10 % del precio.
- Pide nota simple antes de firmar e incluye una cláusula de financiación.
- Las arras que alguien se queda tributan en el IRPF como ganancia patrimonial.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario?
No. Es válido en documento privado firmado por las partes. Lo importante es que su redacción sea clara, especialmente en el tipo de arras y en los plazos.
¿Puedo recuperar las arras si me arrepiento?
Con arras penitenciales, no: perderás lo entregado. Solo las recuperarías si el contrato incluye una condición que se cumpla (por ejemplo, la denegación de la hipoteca) o si el vendedor incumple.
¿Qué plazo hay entre las arras y la escritura?
El que pactéis. Lo más frecuente son entre 60 y 90 días, tiempo suficiente para obtener la hipoteca y preparar la documentación.
¿Puede el vendedor aceptar otra oferta más alta tras firmar las arras?
Con arras penitenciales puede desistir, pero tendrá que devolverte el doble de lo que entregaste. Con arras confirmatorias, no puede: estarías legitimado para exigir la venta.
¿Se pagan impuestos al firmar las arras?
No. El ITP o el IVA se pagan al formalizar la compraventa. Consulta los tipos de tu comunidad en nuestra guía sobre el ITP por comunidad autónoma.
¿Las arras se descuentan del precio?
Sí. En la escritura se hace constar la cantidad ya entregada como arras y el comprador paga solo el resto.
Aviso legal: este artículo tiene carácter informativo, refleja el Código Civil y la jurisprudencia a octubre de 2026 y no sustituye el asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario. Antes de firmar un contrato de arras, haz que lo revise un profesional.