Actualizado el 21 de octubre de 2026
Resumen: un contrato de alquiler de vivienda habitual dura como mínimo 5 años (7 si el arrendador es una empresa) y, si nadie lo impide, se prorroga por años hasta 3 más. El arrendador debe avisar con 4 meses de antelación al final de ese plazo mínimo y el inquilino con 2; durante las prórrogas anuales solo el inquilino puede salir, avisando con un mes. El inquilino puede desistir tras 6 meses avisando con 30 días. La fianza es de una mensualidad y las garantías adicionales no pueden superar dos. La renta se actualiza con el IRAV.
El contrato de arrendamiento regula la relación entre propietario e inquilino, y un buen contrato evita problemas de precio, duración, fianza, reparaciones o finalización del alquiler. Este artículo no se queda en «revisa la duración y la fianza»: incluye los artículos exactos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que fijan cada plazo, la duración real de 5+3 años (7+3 si el arrendador es empresa), el índice que sustituyó al IPC para actualizar la renta, y los plazos precisos del desistimiento del inquilino.
Antes de firmar, conviene comprobar que quien te alquila es realmente el propietario: puedes pedir una nota simple en la sede electrónica del Colegio de Registradores, como explicamos en cómo saber si una vivienda tiene cargas.
La ley aplicable y por qué importa la fecha de firma del contrato
Los arrendamientos de vivienda en España se rigen por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ha tenido tres redacciones muy distintas sobre la duración: la original (1994-2013, con 5 años + 3 de prórroga), la reforma de la Ley 4/2013 (que la redujo a 3 años + 1), y la vigente desde el Real Decreto-ley 7/2019 (en vigor desde el 6 de marzo de 2019), que restauró y amplió los plazos actuales. La fecha de firma de tu contrato determina qué redacción se le aplica: un contrato firmado en 2016 no se rige por las mismas reglas de duración que uno firmado en 2026, aunque ambos sigan vigentes hoy.
Duración exacta: 5 años (7 si el arrendador es empresa) + 3 de prórroga tácita
El artículo 9 LAU establece que la duración es libremente pactada por las partes, pero si el plazo pactado es inferior a estos mínimos, se prorroga obligatoriamente hasta alcanzarlos:
- 5 años, si el arrendador es una persona física.
- 7 años, si el arrendador es una persona jurídica (una empresa, un fondo de inversión).
Agotado ese plazo mínimo, entra en juego el artículo 10 LAU: si ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. En total, el contrato puede llegar a durar 8 años (5+3) si el arrendador es persona física, o 10 años (7+3) si es persona jurídica.
Cómo evitar la prórroga: los plazos de preaviso exactos
- Preaviso del arrendador para no renovar al terminar el plazo mínimo (5 o 7 años): 4 meses de antelación. Una vez iniciadas las prórrogas anuales del artículo 10, el arrendador ya no puede ponerles fin por esta vía: solo el inquilino puede no renovar.
- Preaviso del inquilino para no renovar: 2 meses de antelación frente al plazo mínimo; para las prórrogas anuales posteriores del artículo 10, basta con un mes de antelación.
- Si nadie avisa dentro de esos plazos, el contrato se prorroga automáticamente por otro año más (dentro del límite de los 3 años de prórroga tácita).
El desistimiento del inquilino: 6 meses + 30 días, y la penalización
El artículo 11 LAU da al inquilino (y solo al inquilino, no al propietario) la facultad de desistir del contrato antes de que termine, sin necesidad de justificar el motivo, siempre que:
- Hayan transcurrido, como mínimo, 6 meses desde el inicio del contrato.
- Se comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Si el contrato así lo prevé, el propietario puede exigir una indemnización por marcharse antes de tiempo, que habitualmente se pacta como una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir (y proporcional si es un periodo inferior al año). Sin esa cláusula pactada expresamente, no procede indemnización automática por el simple desistimiento anticipado dentro de los requisitos legales.
La causa de necesidad: cuándo el propietario puede recuperar la vivienda antes
El artículo 9.3 LAU permite al arrendador recuperar la vivienda antes de que termine el plazo mínimo de 5 o 7 años, solo si:
- Necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, o para determinados familiares en primer grado (o su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad).
- Esta posibilidad debe constar expresamente en el contrato como una cláusula específica.
- Debe comunicarlo al inquilino con, como mínimo, 2 meses de antelación, indicando la causa concreta.
- Debe ocupar efectivamente la vivienda dentro de los 3 meses siguientes a la entrega; si no lo hace (salvo causa de fuerza mayor), el inquilino puede optar por volver a ocuparla en las mismas condiciones anteriores durante el tiempo que faltaba, más una indemnización por los gastos que le haya causado el desalojo.
La fianza: 1 mensualidad (2 en uso distinto de vivienda) y el tope de garantías adicionales
El artículo 36 LAU fija la fianza obligatoria:
- 1 mensualidad de renta en arrendamiento de vivienda.
- 2 mensualidades en arrendamientos de uso distinto al de vivienda (locales, oficinas).
En la mayoría de comunidades autónomas, esta fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (por ejemplo, el ICAV en la Comunidad Valenciana, o el INCASOL en Cataluña), obligación que recae sobre el arrendador.
Un dato clave del artículo 36.5 LAU: además de la fianza legal, el propietario puede pedir garantías adicionales (un aval bancario, un depósito complementario), pero su valor no puede superar 2 mensualidades de renta, con independencia de la fianza. Es una norma pensada expresamente para evitar la práctica, habitual antes de la reforma, de exigir fianzas encubiertas de 4, 6 o más meses.
Actualización de la renta: el IRAV ha sustituido al IPC
Desde la Ley 12/2023, de Vivienda, la actualización anual de la renta en los contratos de vivienda habitual ya no se vincula al IPC, sino a un nuevo índice: el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los contratos de Arrendamiento de Vivienda), publicado por el INE, pensado para evitar las subidas más bruscas que el IPC podía generar en periodos de alta inflación. Solo puede aplicarse la actualización en la fecha aniversario del contrato, y únicamente si el propietario lo comunica por escrito al inquilino; si no lo comunica, la renta no sube ese año.
Zonas tensionadas: qué cambia si tu vivienda está en una
Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado (declarada como tal por la comunidad autónoma correspondiente conforme a la Ley 12/2023), cambian dos cosas importantes:
- El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 3 años, adicional a las prórrogas ordinarias, que el arrendador debe aceptar salvo que concurra alguna de las causas específicas previstas (como la necesidad de ocupación propia del art. 9.3).
- Existen además límites específicos a la renta que puede fijarse en un nuevo contrato, remitidos al índice de referencia de precios que publique cada comunidad autónoma.
Gastos y reparaciones: qué dice realmente la ley
Una cláusula genérica como «todos los gastos son del inquilino» no siempre es válida. La distinción general es:
- Reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (una avería en la instalación eléctrica, una gotera estructural): corresponden al arrendador, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino por dolo, negligencia o un uso indebido.
- Pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (un desgaste normal, una bombilla, una junta de grifo): corresponden al arrendatario.
- Gastos generales del inmueble (comunidad, IBI): pueden pactarse a cargo del inquilino, pero para que ese pacto sea válido, la ley exige que conste por escrito en el contrato, especificando el importe anual de esos gastos en el momento de la firma (art. 20 LAU).
La tácita reconducción: el error que alarga contratos sin querer
Cuando se agotan todas las prórrogas legales (los 5/7 años más los 3 de prórroga tácita del art. 10) y el inquilino permanece en la vivienda 15 días con el consentimiento del propietario, la jurisprudencia entiende que no se prorroga el contrato anterior, sino que nace un contrato nuevo, ya no sometido a los plazos mínimos de la LAU, sino al régimen del Código Civil (arrendamiento de duración anual si la renta se pactó por años, mensual si se pactó por meses). Es un mecanismo importante tanto para el propietario que quiere recuperar el inmueble con agilidad como para el inquilino que quiere saber en qué régimen está.
Casos prácticos con los artículos aplicados
Caso 1 — Inquilino que quiere irse a los 8 meses: el contrato lleva 8 meses de vigencia. Como han pasado más de 6 meses (art. 11 LAU), el inquilino puede desistir avisando con 30 días de antelación. Si el contrato incluye una cláusula de indemnización de una mensualidad por año pendiente, y quedan 4 años y 4 meses de contrato, la indemnización sería aproximadamente 4,33 mensualidades.
Caso 2 — Propietario que necesita la vivienda para su hijo: si el contrato no incluye expresamente la cláusula de necesidad del art. 9.3 LAU, el propietario no puede recuperar la vivienda antes de agotar el plazo mínimo de 5 años, aunque la necesidad sea real, salvo que llegue a un acuerdo con el inquilino.
Caso 3 — Actualización de renta sin comunicación: si en la fecha aniversario del contrato el propietario no comunica por escrito la actualización según el IRAV, la renta se mantiene igual ese año; no puede aplicarse de forma retroactiva ni reclamarse después.
Checklist antes de firmar
- ✔ Identidad completa de arrendador y arrendatario(s), y quién figura exactamente como titular del contrato si conviven varias personas.
- ✔ Duración pactada, y si es inferior a 5/7 años, saber que se aplicará igualmente el mínimo legal.
- ✔ Importe de la fianza (1 mensualidad en vivienda) y cualquier garantía adicional (máximo 2 mensualidades más).
- ✔ Cláusula de actualización de renta y qué índice aplica (IRAV, no IPC).
- ✔ Si el propietario quiere reservarse la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad, que conste expresamente la cláusula del art. 9.3.
- ✔ Reparto de gastos: si se pactan a cargo del inquilino, que conste el importe anual concreto en el contrato.
- ✔ Inventario y fotografías del estado inicial de la vivienda.
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Ejemplo orientativo
Ejemplo orientativo: Un propietario alquila un piso a 900 euros al mes. El contrato incluye la identificación de las partes y de la vivienda, la duración (prorrogable hasta 5 años si el arrendador es persona física), la renta y su forma de actualización, una fianza obligatoria de 1 mes (900 euros, que debe depositarse en el organismo autonómico) y el inventario. Los gastos de gestión inmobiliaria corren a cargo del arrendador.
Cifras redondeadas y verificadas con las fuentes oficiales a 21/10/2026; tu caso puede tener matices que cambien el resultado.
Conclusión
Un contrato de arrendamiento bien hecho no es el que «suena razonable», sino el que encaja con los artículos exactos de la LAU: la duración mínima de 5 o 7 años según quien sea el arrendador, el tope de la fianza y las garantías adicionales, el índice correcto para actualizar la renta, y los plazos precisos de preaviso y desistimiento. Conocer estos artículos concretos —9, 10, 11, 20 y 36 LAU, además del 9.3 para la causa de necesidad— es lo que permite detectar, antes de firmar, si una cláusula del contrato es simplemente una preferencia del propietario o una condición realmente exigible por ley.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Colegio de Registradores (nota simple) (consultado el 21/10/2026)
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España) (consultado el 21/10/2026)
- Código Civil (BOE) (consultado el 21/10/2026)
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Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Actualizado el 21 de octubre de 2026.
Equipo editorial de legalwebhost.com