Actualizado el 21 de octubre de 2026
Resumen: ser propietario de la casa y tener derecho a usarla son cosas distintas. Con custodia exclusiva, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al progenitor que los tiene a su cargo hasta la mayoría de edad (art. 96.1 del Código Civil). Con custodia compartida no hay atribución automática y el Supremo tiende a limitar el uso en el tiempo. La hipoteca sigue siendo de quien la firmó, diga lo que diga el convenio.
«¿Quién se queda con la casa?» no tiene una respuesta automática, pero sí tiene una respuesta legal precisa que la mayoría de guías sobre este tema evitan dar: el artículo 96 del Código Civil, y una doctrina del Tribunal Supremo consolidada en 2025 que ha cambiado sustancialmente lo que ocurre cuando hay custodia compartida. Esta guía explica esa base legal, no solo el sentido común.
Lo primero: propiedad y derecho de uso son cosas distintas
Ser propietario de una vivienda no equivale a tener derecho a vivir en ella tras el divorcio. Puede haber una persona propietaria al 100%, o al 50%, que no tenga atribuido el uso, y otra sin ningún título de propiedad que sí pueda seguir viviendo allí durante un tiempo. Esta distinción es la base de todo lo que sigue.
El marco legal: el artículo 96 del Código Civil
El artículo 96 CC distingue tres escenarios, y solo regula expresamente dos de ellos:
Párrafo 1º — Custodia exclusiva con hijos menores: el uso de la vivienda corresponde a los hijos y al progenitor en cuya compañía queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad, salvo acuerdo distinto aprobado judicialmente. Si algún hijo tiene una discapacidad que aconseje continuar en la vivienda después de la mayoría de edad, el juez fijará el plazo correspondiente (tras la reforma de la Ley 8/2021).
Párrafo 2º — Sin hijos: puede atribuirse el uso al cónyuge no propietario si concurren circunstancias que lo hagan aconsejable y su interés sea «el más necesitado de protección», por el tiempo que el juez fije prudencialmente (no indefinidamente).
Custodia compartida: no está regulada expresamente. Este es el vacío legal que más confusión genera y donde la jurisprudencia reciente ha sido determinante.
La doctrina del Supremo sobre custodia compartida (2025): el punto que cambia todo
Durante años, algunos juzgados atribuían el uso de la vivienda en custodia compartida siguiendo el mismo criterio que en custodia exclusiva: hasta la mayoría de edad del hijo menor. El Tribunal Supremo ha corregido sistemáticamente ese criterio, con una línea consolidada desde 2020 (SSTS 558/2020, 438/2021, 870/2021, 314/2022, 835/2022, 138/2023) y reafirmada con especial claridad en 2025 (SSTS 783/2025 de 19 de mayo y 1765/2025 de 21 de abril, entre otras):
- En custodia compartida no se aplica ni el párrafo 1º ni el 2º del art. 96 CC. Se acude, por analogía, al párrafo cuarto del mismo artículo, que deja la decisión al criterio del juez.
- El uso de la vivienda debe ser necesariamente temporal, nunca indefinido hasta la mayoría de edad de los hijos, cuando la vivienda es privativa del otro progenitor (o incluso cuando es común, si mantenerla vinculada durante años perjudica al propietario no usuario).
- El plazo habitual que fija la jurisprudencia oscila entre 1 y 3 años, aunque en algún caso se ha extendido a 5, según las circunstancias.
- La diferencia de ingresos entre los progenitores, por sí sola, no justifica una atribución indefinida. En un caso resuelto en 2025, el Supremo revocó una atribución hasta 2034 (mayoría de edad de la hija) pese a que la madre tenía un salario claramente inferior al del padre, y limitó el uso a un plazo mucho más corto para forzar la transición hacia una solución definitiva (venta, compensación, alquiler propio).
Para decidir el plazo, el juez pondera dos factores principales: el interés más necesitado de protección (normalmente ligado a poder ofrecer un hogar adecuado a los hijos durante sus periodos de convivencia) y la titularidad de la vivienda (privativa o común). Pero, a diferencia de la custodia exclusiva, aquí siempre hay que fijar un plazo de salida.
En la práctica, esto significa que si tienes custodia compartida y la vivienda no es solo tuya, no puedes dar por hecho que vas a poder seguir viviendo en ella «hasta que los niños sean mayores»: la tendencia jurisprudencial actual empuja hacia soluciones patrimoniales definitivas (venta, compensación económica, o que cada progenitor tenga su propia vivienda) en un plazo relativamente corto.
Qué pasa con la hipoteca (y por qué no se resuelve con el convenio)
El convenio regulador puede decir quién usa la vivienda y quién paga qué, pero no vincula al banco. Si ambos cónyuges figuran como titulares del préstamo, ambos siguen respondiendo de la deuda aunque uno se marche y el otro asuma las cuotas por acuerdo interno. Para que uno quede realmente liberado, la entidad debe aceptar expresamente una novación o la exclusión de un deudor, lo cual no es automático y suele exigir que quien se queda acredite solvencia suficiente por sí solo.
Compra de la parte del otro cónyuge: no es solo dividir el precio entre dos
Si uno quiere quedarse con la vivienda compensando al otro, el cálculo no es simplemente «valor de la vivienda ÷ 2». Hay que descontar la hipoteca pendiente y los gastos de la operación, y considerar el régimen económico matrimonial y otras compensaciones que puedan existir. Por ejemplo: una vivienda de 300.000 € con 120.000 € de hipoteca pendiente no reparte 150.000 € por cabeza si son copropietarios al 50%, sino que hay que calcular sobre el valor neto y ajustar según lo que efectivamente se vaya a asumir.
¿Y si los hijos cumplen 18 años?
No hay una desaparición automática del derecho de uso el mismo día del cumpleaños, pero la mayoría de edad sí es el punto de referencia legal del párrafo 1º del art. 96 CC en custodia exclusiva. Si el hijo mayor de edad sigue dependiendo económicamente y conviviendo con el progenitor usuario, la situación puede mantenerse hasta que se resuelva definitivamente (habitualmente vinculado a la liquidación del patrimonio común), pero si es independiente, deja de computar a estos efectos.
Venta de la vivienda con derecho de uso vigente
Puede complicar la operación, pero no la hace imposible: hay que analizar qué derecho de uso existe y durante cuánto tiempo antes de intentar vender, especialmente si hay copropiedad y solo uno de los propietarios tiene atribuido el uso.
Errores más frecuentes
- Pensar que ser propietario permite recuperar la vivienda o cambiar las cerraduras sin más, ignorando el derecho de uso atribuido.
- Asumir que en custodia compartida el uso de la vivienda dura hasta la mayoría de edad de los hijos: la doctrina actual del Supremo lo limita a un plazo de entre 1 y 3 años en la mayoría de los casos.
- Creer que el acuerdo entre excónyuges sobre quién paga la hipoteca libera automáticamente al otro frente al banco.
- Calcular la compensación por la vivienda como la mitad del precio de mercado, sin descontar hipoteca y gastos.
- Confundir «usar la vivienda» con «ser su propietario».
- Actuar unilateralmente (cambiar cerraduras, intentar vender sin revisar el derecho de uso vigente) ante un desacuerdo.
Te puede interesar también: cómo divorciarse paso a paso, la custodia compartida, las deudas tras el divorcio y cuánto cuesta un divorcio.
Ejemplo orientativo
Ejemplo orientativo: El juez atribuye a la madre, que tiene la custodia de dos hijos de 6 y 9 años, el uso de la vivienda familiar que es propiedad de ambos. Desde la reforma de 2021 del art. 96 CC, ese uso se mantiene, en principio, hasta que el menor de los hijos alcanza la mayoría de edad, y los dos siguen pagando la hipoteca según su participación.
Cifras redondeadas y verificadas con las fuentes oficiales a 21/10/2026; tu caso puede tener matices que cambien el resultado.
Conclusión
La pregunta «quién se queda con la casa» tiene, para la custodia exclusiva, una respuesta bastante clara en el art. 96.1 CC: los hijos y el progenitor custodio, hasta la mayoría de edad. Pero para la custodia compartida —cada vez más habitual— no existe esa certeza legal, y la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo (2025) ha marcado un cambio de rumbo claro: el uso debe ser temporal, con plazos de entre 1 y 3 años en la mayoría de los casos, y ni siquiera una desigualdad económica notable entre los progenitores garantiza una atribución indefinida. Planificar la vivienda con esta doctrina en mente —y no con la idea de que «hasta que los niños crezcan» es un derecho automático— evita sorpresas costosas varios años después de la separación.
Fuentes oficiales
- Código Civil (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Colegio de Registradores (nota simple) (consultado el 21/10/2026)
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Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Actualizado el 21 de octubre de 2026.
Equipo editorial de legalwebhost.com