Actualizado el 21 de octubre de 2026
Regla del 30-35 %: la cuota máxima según tu sueldo
El primer límite que aplica el banco es tu capacidad de pago: la cuota hipotecaria no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, y de esa cuota máxima se restan las cuotas de otros préstamos que ya estés pagando (coche, tarjetas financiadas, préstamos personales). No es un porcentaje fijado por ley: la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario obliga al banco a evaluar tu solvencia antes de prestarte (art. 11), y cada entidad fija su propio umbral, que en la práctica se sitúa en esa franja.
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima al 30 % | Cuota máxima al 35 % |
|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | 525 € |
| 2.000 € | 600 € | 700 € |
| 2.500 € | 750 € | 875 € |
| 3.000 € | 900 € | 1.050 € |
Cuánto me presta el banco: la fórmula real, de la cuota al capital (no al revés)
La regla del 30-35 % es solo el punto de partida. El paso que realmente responde a «cuánto me presta el banco» es convertir esa cuota máxima en un capital concreto, usando la fórmula del sistema de amortización francés (el que usan la inmensa mayoría de las hipotecas españolas):
Capital = Cuota × [(1 − (1+i)⁻ⁿ) / i]
Donde:
- i = tipo de interés mensual (interés anual ÷ 12)
- n = número total de cuotas (años × 12)
Tipos de interés de referencia en 2026 (imprescindibles para el cálculo)
- Euríbor a 12 meses: 3,247 % en septiembre de 2026 (en julio estaba en torno al 2,855 %), así que ha subido con fuerza en pocos meses.
- Hipotecas variables: interés = euríbor + diferencial (habitualmente entre 0,60 % y 1,20 %). Con el euríbor actual, el tipo resultante tras la primera revisión ronda el 3,9-4,5 %.
- Hipotecas fijas: el tipo medio al inicio fue del 3,03 % en julio de 2026, y el 62,3 % de las hipotecas sobre viviendas se firmó a tipo fijo (37,7 % a variable), según la Estadística de Hipotecas del INE de julio de 2026.
Fuente del euríbor: Resolución del Banco de España publicada en el BOE el 2 de octubre de 2026. Los ejemplos de esta guía están calculados con el euríbor de septiembre (3,247 %) y el tipo fijo medio de julio (3,03 %). Puedes consultar la evolución mensual en la tabla de tipos de referencia oficiales del Banco de España.
Ejemplo completo: de la cuota al capital, paso a paso
Retomamos el ejemplo del sueldo de 2.000 € netos con una cuota máxima orientativa de 700 €/mes (35 % de endeudamiento), a 30 años (360 cuotas).
Con hipoteca fija al 3,03 % anual:
- Interés mensual: 3,03 % ÷ 12 = 0,2525 % → i = 0,002525
- Aplicando la fórmula: Capital ≈ 700 € × 236,28 ≈ 165.400 €
Con hipoteca variable (euríbor 3,247 % + diferencial 1 % = 4,247 % anual):
- Interés mensual: 4,247 % ÷ 12 = 0,3539 % → i = 0,003539
- Aplicando la fórmula: Capital ≈ 700 € × 203,35 ≈ 142.300 €
La diferencia es de unos 23.000 € con exactamente la misma cuota mensual y el mismo salario, solo por el tipo de interés contratado. Este es el dato que ninguna tabla genérica de «sueldo → cuota» puede mostrar, y es la razón por la que dos simuladores distintos pueden dar cifras muy diferentes para el mismo perfil.
Con un sueldo de 3.000 € (cuota de 1.050 €)
- Fijo al 3,03 %: 1.050 € × 236,28 ≈ 248.100 €
- Variable al 4,247 %: 1.050 € × 203,35 ≈ 213.500 €
Tabla: cuánto te presta el banco según tu sueldo (a 30 años)
Aplicando la misma fórmula y los mismos tipos del ejemplo (fijo al 3,03 % y variable al 4,247 %), con una cuota del 35 % de los ingresos netos y sin otras deudas, el capital máximo orientativo sería:
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (35 %) | Capital a tipo fijo (3,03 %) | Capital a tipo variable (4,247 %) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | ≈ 124.000 € | ≈ 106.800 € |
| 2.000 € | 700 € | ≈ 165.400 € | ≈ 142.300 € |
| 2.500 € | 875 € | ≈ 206.700 € | ≈ 177.900 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ≈ 248.100 € | ≈ 213.500 € |
Recuerda que estas cifras son el límite por capacidad de pago: el préstamo final nunca superará el límite del LTV que se explica a continuación.
El otro límite que no depende del sueldo: el LTV (loan-to-value)
Aunque tu capacidad de endeudamiento permita un capital determinado, los bancos aplican un segundo límite independiente: el porcentaje máximo sobre el valor de tasación de la vivienda que están dispuestos a financiar.
- Vivienda habitual: hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa (el que sea menor).
- Segunda vivienda: normalmente entre el 60 % y el 70 %.
Esto significa que, aunque tu sueldo permita un capital de 165.000 €, si la vivienda cuesta 250.000 € y el banco solo financia el 80 %, el préstamo máximo real sería de 200.000 € por este criterio (más restrictivo que el de capacidad de pago si tu cuota lo permitiera), pero en cualquier caso necesitas aportar de tu bolsillo, como mínimo, el 20 % restante más los gastos de la operación.
Los gastos que hay que sumar al ahorro necesario: 10-12 % adicional
Un error muy frecuente es calcular solo la entrada (el 20 % no financiado) y olvidar los gastos asociados a la compra, que en España suelen sumar entre el 10 % y el 12 % del precio de la vivienda:
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| ITP (vivienda usada, varía por CCAA) o IVA (obra nueva) | 6-10 % / 10 % |
| Notaría | 0,2-0,5 % |
| Registro de la Propiedad | 0,1-0,25 % |
| Gestoría | 150-300 € |
| Tasación | 250-450 € |
Para una vivienda de 200.000 €, esto supone entre 20.000 y 24.000 € adicionales al 20 % de entrada (40.000 €), es decir, un ahorro total necesario de 60.000-64.000 €, no solo los 40.000 € de la entrada. Si quieres calcularlo con detalle, consulta cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda de segunda mano, el ITP por comunidad autónoma y quién paga cada gasto de la compraventa.
Calculadora: ¿cuánto me presta el banco según mi sueldo?
Calcula tu cuota máxima, el capital que podrían prestarte, el precio de vivienda al que puedes aspirar y el ahorro que necesitas.
Fórmula y supuestos del cálculo
- Cuota máxima = ingresos netos × 30-35 % − otras cuotas mensuales.
- Capital máximo (amortización francesa) = cuota × [1 − (1 + i)−n] / i, con i = interés anual ÷ 12 y n = años × 12.
- Precio máximo de la vivienda = capital ÷ 0,80, porque en vivienda habitual los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación o del precio (el menor de los dos).
- Ahorro necesario = 20 % de entrada + 10-12 % de gastos (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación).
- Con el ahorro indicado, el precio máximo se limita a ahorro ÷ 32 % (20 % + 12 % de gastos, el supuesto más prudente).
- Todos los porcentajes proceden del artículo. Euríbor oficial: Banco de España.
Cálculo orientativo: no es una oferta ni asesoramiento financiero. Cada banco aplica sus propios criterios de riesgo, la tasación puede ser inferior al precio y los gastos varían por comunidad autónoma.
Casos prácticos
Dos perfiles con el mismo sueldo, distinto resultado. Laura (2.000 € netos, sin deudas, 70.000 € ahorrados, indefinida) y Marcos (2.000 € netos, con préstamo de coche de 200 €/mes y tarjeta financiada de 80 €/mes). El banco resta esas cuotas existentes del límite de endeudamiento de Marcos: si su límite total es 700 €, ya tiene comprometidos 280 €, dejándole solo 420 € disponibles para la hipoteca, un capital financiable sensiblemente menor que el de Laura con idéntico sueldo. En nuestra guía sobre cómo mejorar tu perfil para que el banco te apruebe la hipoteca verás qué puedes hacer para mejorar ese resultado.
Elegir fijo o variable cambia el capital disponible, no solo el riesgo futuro. Como muestra el ejemplo numérico de arriba, con el euríbor en niveles altos en 2026, una hipoteca fija puede permitir financiar más capital con la misma cuota que una variable, además de dar certeza sobre el pago durante toda la vida del préstamo.
Tasación por debajo del precio pactado. Un comprador acuerda pagar 220.000 € por una vivienda, pero la tasación del banco la valora en 200.000 €. El banco aplicará el 80 % sobre el valor más bajo (160.000 €), obligando al comprador a aportar 60.000 € de recursos propios en lugar de los 44.000 € que había calculado inicialmente.
Errores más frecuentes al calcular la hipoteca máxima
- Calcular solo la cuota máxima y no convertirla en capital real usando el tipo de interés vigente.
- Olvidar el límite del LTV (80 % vivienda habitual, 60-70 % segunda residencia), que puede ser más restrictivo que la capacidad de pago.
- No presupuestar los gastos de compra (10-12 %) además de la entrada.
- Comparar ofertas de fijo y variable sin ajustar por el tipo real vigente, asumiendo que dan el mismo capital con la misma cuota.
- No tener en cuenta que el euríbor puede subir durante la vida de una hipoteca variable, cambiando la cuota real en revisiones posteriores.
Checklist antes de calcular tu hipoteca máxima
- Calcula tu cuota máxima (30-35 % de tus ingresos netos, restando otras cuotas de préstamos vigentes).
- Convierte esa cuota en capital usando la fórmula de amortización francesa con el tipo de interés real (fijo o variable + euríbor actual).
- Comprueba el límite del LTV (80 % vivienda habitual) sobre el valor de tasación, no solo sobre el precio de compra.
- Presupuesta un 10-12 % adicional del precio para gastos de la operación, además de la entrada.
- Compara ofertas de al menos 3-4 entidades con el mismo capital y plazo para ver el impacto real del tipo de interés.
Ejemplo orientativo
Ejemplo orientativo: Con unos ingresos netos de 2.400 euros al mes entre dos personas y sin otras deudas, el límite habitual del 30-35 % deja una cuota máxima de unos 800 euros. A 30 años y a un tipo fijo del 3 %, esa cuota permite financiar unos 190.000 euros; si el banco presta el 80 % del valor de tasación, el precio máximo de la vivienda rondaría los 235.000 euros.
Cifras redondeadas y verificadas con las fuentes oficiales a 21/10/2026; tu caso puede tener matices que cambien el resultado.
Conclusión
El sueldo es solo el punto de partida del cálculo, no el resultado. La cifra que realmente importa —el capital que el banco puede prestarte— depende de convertir tu cuota máxima en capital usando el tipo de interés vigente, y de comprobar que ese capital no supera el límite del 80 % sobre la tasación de la vivienda. Con el euríbor en niveles altos en 2026, la diferencia entre una hipoteca fija y una variable puede suponer varias decenas de miles de euros de capital financiable con la misma cuota mensual, así que antes de buscar vivienda merece la pena hacer este cálculo completo, no solo mirar una tabla genérica de sueldo contra cuota. Cuando tengas tu cifra, sigue con nuestra guía para comprar una vivienda de segunda mano paso a paso.
Última actualización: octubre de 2026. Los tipos de interés y el euríbor varían mensualmente; conviene verificar los valores vigentes al hacer cualquier simulación.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (BOE) (consultado el 21/10/2026)
- Colegio de Registradores (nota simple) (consultado el 21/10/2026)
- Portal del Cliente Bancario (Banco de España) (consultado el 21/10/2026)
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Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Actualizado el 21 de octubre de 2026.
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